Forma urbana e preço habitacional: sistemas espaciais e econômicos em interação na cidade do Rio de Janeiro

• Autor(a) principal: Couto, Yasmin de Freitas Vieira
• Data de Publicação: 2024
• Tipo de documento: Dissertação
• Idioma: por
• Título da fonte: Repositório Institucional da Universidade Federal Fluminense (RIUFF)
• Texto Completo: http://app.uff.br/riuff/handle/1/32663
• topic: Econometria; Habitação; Espaço urbano

No campo da econometria urbana, a localização é estabelecida como um aspecto fundamental na composição do preço habitacional. As diferenças existentes entre os lugares na cidade conferem a cada posição no espaço urbano aspectos únicos que potencialmente impactam o valor final de um bem imóvel. Na literatura, a abordagem à localização como condicionante do preço é bastante explorada, mas em geral não é combinada a outros aspectos como a verticalidade ou ocupação habitacional que caracterizam a heterogeneidade de vizinhanças dentro de uma mesma cidade. A presente dissertação se dedica a compreender o nexo entre a precificação residencial e aspectos da forma urbana em diferentes localidades do Rio de Janeiro. O caso é relevante em função das particularidades geográficas e sociais da cidade, onde diferentes grupos sociais se relacionam com espacialidades distintas e diferentes amenidades, graus de acessibilidade e atributos da habitação – fatores que influenciam o mercado imobiliário e moldam a ocupação residencial. Neste estudo, o método hedônico é aplicado através da decomposição da localização em qualidades espaciais medidas por métodos de morfologia e morfometria urbana em um modelo de regressão linear multivariável que mede o impacto destas características espaciais no preço final do imóvel. O modelo leva em conta diferentes atributos urbanos – desde atributos espaciais reconhecidos na literatura como a distância ao Central Business District (CBD) e a acessibilidade geral da cidade, a atributos da forma urbana e arquitetônica explorados especificamente por esta abordagem, como a altura média dos edifícios vizinhos, variação na altura dos edifícios vizinhos e a influência do entorno em diferentes escalas (da população total ao total de edifícios acessíveis em um raio topo-métrico de 500m). O trabalho considera ainda atributos contextuais aparentemente explorados pelo mercado, como distâncias em relação à praia e distâncias às favelas mais próximas das residências, bem como fatores de autocorrelação e heterogeneidade espacial nos dados