Ciclos imobiliários da verticalização paulistana: indícios, condicionantes e caracterização

• Autor(a) principal: Santos, Gustavo Marques dos
• Data de Publicação: 2020
• Tipo de documento: Dissertação
• Idioma: por
• Título da fonte: Biblioteca Digital de Teses e Dissertações da USP
• Texto Completo: https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/16/16132/tde-29042021-145555/
• topic: Ciclos imobiliários; Real estate cycles; Residential multi-storey buildings; São Paulo (Brazil); São Paulo (SP); Urbanism; Urbanismo; Verticalização residencial

Apesar de já fundamentado internacionalmente enquanto um campo de estudo próprio, os ciclos imobiliários ainda são abordados no Brasil enquanto análises conjunturais da produção imobiliária de períodos recentes, e curtos, isso considerando-se os poucos trabalhos nacionais que partem dessa abordagem interpretativa. Diante então dessa lacuna bibliográfica, propõem-se com esta dissertação uma investigação sobre esse fenômeno buscando-se, para além da identificação das oscilações de alta e baixa na produção de apartamentos pelo mercado de uma determinada localidade, a cidade de São Paulo - SP, quais seriam os principais condicionantes a influenciar esse dado mercado bem como o quanto e como esses períodos de produção poderiam ser particularizados e caracterizados considerada a realidade instituída dessa cidade. Assim, inicialmente é apresentada uma revisão das literaturas nacional e internacional relacionadas aos ciclos imobiliários com foco em estudos recentes, a qual se somam as análises críticas de duas importantes obras brasileiras que tratarão da verticalização e do desenvolvimento urbano nacionais: a também dissertação de Mestrado de Nadia Somekh, e o reconhecido trabalho de Flavio Villaça acerca da estruturação das cidades brasileiras. Esse referencial teórico é então aqui confrontado a uma inédita base de dados imobiliários produzida especificamente para este trabalho, proveniente do Cadastro Fiscal Imobiliário paulistano, tratada e analisada estatisticamente através de conceitos empregados no estudo de séries temporais. A interpretação dos movimentos cíclicos encontrados nessa específica produção imobiliária verticalizada permitiu, assim, a delimitação de uma outra periodização para esse fenômeno no contexto paulistano, trazendo também observações sobre quais seriam os impactos de variações no PIB nacional e no volume contratado de crédito imobiliário para a produção de apartamentos em São Paulo - elementos apontados com destaque pela bibliografia especializada -, além de como se teria dado sua estruturação espacial diante dessa específica realidade - e o que tal arranjo informaria sobre a constituição atual do mercado e das sociedades paulistana e brasileira. Conclui-se que em termos do volume total produzido condicionantes do ambiente macroeconômico nacional seriam preponderantes - incluídas aí as políticas federais para financiamento habitacional - estando em estreita relação a aspectos econômicos e populacionais de cada localidade; sendo que as legislações urbanísticas vigentes assumiriam assim uma função muito mais relacionada a como e onde se efetivaria essa produção do que de fato em relação ao montante realizado em cada período. A análise espacial desses dados imobiliários também traz relevantes considerações acerca da propriedade da terra nas cidades brasileiras e da importância de se considerar de forma conjuntas segregações sociais e raciais, ambos esses aspectos fundamentais para a conformação da estruturação urbana brasileira. Limitações metodológicas quanto à utilização do Cadastro Fiscal Imobiliário e informações referentes às transferências ocorridas na propriedade das terras urbanas são apontadas como fatores a serem ainda melhor sistematizados e explorados em pesquisas futuras, bem como a importância de se instituírem observatórios imobiliários nacionais e locais em vias de uma análise seriada e contínua desse importante setor econômico, de profundas implicações socais nas Economias Capitalistas atuais, como o é a brasileira.