Análise da relação entre o mercado imobiliário de armazéns e a acessibilidade aos lugares centrais na Região Metropolitana de Belo Horizonte

• Autor(a) principal: Marcela Cristina Costa Branco
• Data de Publicação: 2023
• Tipo de documento: Dissertação
• Idioma: por
• Título da fonte: Repositório Institucional da UFMG
• Texto Completo: http://hdl.handle.net/1843/61357
• topic: Mercado imobiliário de armazéns; Lugares centrais; Armazéns; Acessibilidade; Modelo gravitacional; Preço de locação dos armazéns; Transportes; Armazenamento e transporte de cargas; Logística empresarial; Armazéns gerais; Lugares centrais (cidades e vilas) - Belo Horizonte (MG); Acessibilidade; Locação de imóveis; Mercado imobiliario - Belo Horizonte, Região Metropolitana de

No contexto do mercado imobiliário logístico, as transformações impulsionadas pelo e-commerce e a configuração urbana desempenham um papel crucial na distribuição de mercadorias, particularmente no que se refere ao último quilômetro e às entregas domiciliares. Diante disso, esta pesquisa tem como principal objetivo a identificação de lugares centrais (proxy da concentração do mercado consumidor) e a investigação da relação entre a precificação de locação de armazéns e a acessibilidade desses equipamentos aos lugares centrais. O estudo tem como contexto o mercado imobiliário de armazéns na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) e segue uma estrutura composta por três eixos principais. Estes eixos incluem a análise do mercado imobiliário de armazéns, a identificação dos lugares centrais dentro da RMBH e a avaliação da acessibilidade dos armazéns em relação a esses lugares centrais. Para a identificação dos lugares centrais, foram utilizados dados de Pontos de Interesse (POIs) do OpenStreetMap (OSM) nos hexágonos da RMBH. Para a avaliação da acessibilidade, empregou-se o modelo gravitacional. Por fim, a pesquisa investigou as correlações entre os preços de locação dos armazéns e a acessibilidade desses equipamentos em relação aos lugares centrais. Os resultados desta pesquisa revelaram que ao aplicar o teste de correlação de Spearman, observou-se uma correlação positiva e fraca entre a acessibilidade dos armazéns aos lugres centrais e os preços de locação por metro quadrado por mês desses equipamentos nas áreas de centralidade muito forte, independentemente do meio de transporte utilizado, seja para carro, bicicleta ou a pé. No entanto, ao considerar os lugares centrais sem a distinção das subcategorias de centralidades, a correlação de Spearman revelou-se positiva e moderada para as áreas de centralidade muito forte com a utilização dos mesmos meios de transporte mencionados. Assim, não é possível afirmar que o nível de acessibilidade dos armazéns aos lugares centrais está diretamente relacionado aos preços de locação desses equipamentos. A análise da correlação de Spearman revelou outro viés interessante: a acessibilidade dos armazéns, considerando os modos de transporte (carro, bicicleta e a pé) para as localidades de centralidade intermediária, demonstrou uma correlação negativa com os preços de locação desses equipamentos por metro quadrado por mês. Isso sugere que armazéns com maior acessibilidade a localidades de centralidade intermediária tendem a ter preços de locação mais baixos. Esse padrão também se aplica às localidades de centralidade fraca, quando se considera o transporte por bicicleta. Portanto, é relevante considerar estudos futuros para uma análise mais aprofundada desses fenômenos. Por meio do teste de Kruskal-Wallis, foram observadas diferenças significativas na acessibilidade dos armazéns para as subcategorias de centralidades. Porém ao aplicar o teste de comparações múltiplas de Dunn, entre os subgrupos de centralidades, a acessibilidade dos armazéns para a centralidade intermediária e forte mostraram uma igualdade de significância quando se trata do modo de transporte a pé. Isso sugere a necessidade de investigações futuras para compreender os fatores subjacentes a esse fenômeno. Por outro lado, pelo teste de Wilcoxon, não é possível afirmar que os preços de locação dos armazéns são maiores nos lugares centrais da RMBH.