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Daniela Antunes Lessahttp://lattes.cnpq.br/6033859857820145Renata Lúcia Magalhães de OliveiraLuiza Farnese Lana Sarayed-DinLucélia Vaz Raadhttp://lattes.cnpq.br/3559684768225190Marcela Cristina Costa Branco2023-11-24T19:21:13Z2023-11-24T19:21:13Z2023-10-06http://hdl.handle.net/1843/61357No contexto do mercado imobiliário logístico, as transformações impulsionadas pelo e-commerce e a configuração urbana desempenham um papel crucial na distribuição de mercadorias, particularmente no que se refere ao último quilômetro e às entregas domiciliares. Diante disso, esta pesquisa tem como principal objetivo a identificação de lugares centrais (proxy da concentração do mercado consumidor) e a investigação da relação entre a precificação de locação de armazéns e a acessibilidade desses equipamentos aos lugares centrais. O estudo tem como contexto o mercado imobiliário de armazéns na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) e segue uma estrutura composta por três eixos principais. Estes eixos incluem a análise do mercado imobiliário de armazéns, a identificação dos lugares centrais dentro da RMBH e a avaliação da acessibilidade dos armazéns em relação a esses lugares centrais. Para a identificação dos lugares centrais, foram utilizados dados de Pontos de Interesse (POIs) do OpenStreetMap (OSM) nos hexágonos da RMBH. Para a avaliação da acessibilidade, empregou-se o modelo gravitacional. Por fim, a pesquisa investigou as correlações entre os preços de locação dos armazéns e a acessibilidade desses equipamentos em relação aos lugares centrais. Os resultados desta pesquisa revelaram que ao aplicar o teste de correlação de Spearman, observou-se uma correlação positiva e fraca entre a acessibilidade dos armazéns aos lugres centrais e os preços de locação por metro quadrado por mês desses equipamentos nas áreas de centralidade muito forte, independentemente do meio de transporte utilizado, seja para carro, bicicleta ou a pé. No entanto, ao considerar os lugares centrais sem a distinção das subcategorias de centralidades, a correlação de Spearman revelou-se positiva e moderada para as áreas de centralidade muito forte com a utilização dos mesmos meios de transporte mencionados. Assim, não é possível afirmar que o nível de acessibilidade dos armazéns aos lugares centrais está diretamente relacionado aos preços de locação desses equipamentos. A análise da correlação de Spearman revelou outro viés interessante: a acessibilidade dos armazéns, considerando os modos de transporte (carro, bicicleta e a pé) para as localidades de centralidade intermediária, demonstrou uma correlação negativa com os preços de locação desses equipamentos por metro quadrado por mês. Isso sugere que armazéns com maior acessibilidade a localidades de centralidade intermediária tendem a ter preços de locação mais baixos. Esse padrão também se aplica às localidades de centralidade fraca, quando se considera o transporte por bicicleta. Portanto, é relevante considerar estudos futuros para uma análise mais aprofundada desses fenômenos. Por meio do teste de Kruskal-Wallis, foram observadas diferenças significativas na acessibilidade dos armazéns para as subcategorias de centralidades. Porém ao aplicar o teste de comparações múltiplas de Dunn, entre os subgrupos de centralidades, a acessibilidade dos armazéns para a centralidade intermediária e forte mostraram uma igualdade de significância quando se trata do modo de transporte a pé. Isso sugere a necessidade de investigações futuras para compreender os fatores subjacentes a esse fenômeno. Por outro lado, pelo teste de Wilcoxon, não é possível afirmar que os preços de locação dos armazéns são maiores nos lugares centrais da RMBH.In the context of the logistic real estate market, transformations driven by e-commerce and urban configuration play a crucial role in the distribution of goods, especially concerning the last mile and home deliveries. Against this backdrop, this research primarily aims to identify central places (a proxy of consumer market concentration) and to investigate the relationship between warehouse rental pricing and the accessibility of these facilities to the central places. The study is set in the warehouse real estate market in the Metropolitan Region of Belo Horizonte (RMBH) and follows a structure consisting of three main axes. These axes include the analysis of the warehouse real estate market, the identification of central places within RMBH, and the assessment of the accessibility of warehouses to these central places. For the identification of central places, data from Points of Interest (POIs) from OpenStreetMap (OSM) in the RMBH hexagons were used. The gravitational model was employed for the accessibility evaluation. Lastly, the research examined the correlations between warehouse rental prices and the accessibility of these facilities concerning the central places. The results of this research revealed that when applying the Spearman correlation test, a positive and weak correlation was observed between the accessibility of warehouses to the central places and the rental prices per square meter per month of these facilities in areas of very strong centrality, regardless of the mode of transportation used, whether by car, bicycle, or on foot. However, when considering the central places without distinguishing centrality subcategories, the Spearman correlation turned out positive and moderate for areas of very strong centrality using the same transportation modes mentioned. Thus, it is not possible to affirm that the level of warehouse accessibility to central places is directly related to the rental prices of these facilities. The Spearman correlation analysis revealed another interesting bias: the accessibility of warehouses, considering modes of transport (car, bicycle, and on foot) for localities of intermediate centrality, showed a negative correlation with the rental prices of these facilities per square meter per month. This suggests that warehouses with higher accessibility to locations of intermediate centrality tend to have lower rental prices. This pattern also applies to locations of weak centrality when considering transportation by bicycle. Therefore, it is relevant to consider future studies for a more in-depth analysis of these phenomena. Through the KruskalWallis test, significant differences in the accessibility of warehouses to centrality subcategories were observed. However, when applying the Dunn’s multiple comparisons test, between centrality subgroups, warehouse accessibility to intermediate and strong centrality showed equal significance when it comes to walking transportation mode. This suggests the need for further investigations to understand the factors underlying this phenomenon. On the other hand, through the Wilcoxon test, it’s not possible to assert that warehouse rental prices are higher in the central places of the RMBH.FAPEMIG - Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de Minas GeraisporUniversidade Federal de Minas GeraisPrograma de Pós-Graduação em Geotecnia e TransportesUFMGBrasilENG - DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA TRANSPORTES E GEOTECNIATransportesArmazenamento e transporte de cargasLogística empresarialArmazéns geraisLugares centrais (cidades e vilas) - Belo Horizonte (MG)AcessibilidadeLocação de imóveisMercado imobiliario - Belo Horizonte, Região Metropolitana deMercado imobiliário de armazénsLugares centraisArmazénsAcessibilidadeModelo gravitacionalPreço de locação dos armazénsAnálise da relação entre o mercado imobiliário de armazéns e a acessibilidade aos lugares centrais na Região Metropolitana de Belo HorizonteAnalysis of the relationship between the warehouse real estate market and accessibility to central locations in the Metropolitan Region of Belo Horizonteinfo:eu-repo/semantics/publishedVersioninfo:eu-repo/semantics/masterThesisinfo:eu-repo/semantics/openAccessreponame:Repositório Institucional da UFMGinstname:Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG)instacron:UFMGORIGINALAnálise da relação entre o mercado imobiliário de armazéns e a acessibilidade aos lugares centrais na Região Metropolitana de Belo Horizonte.pdfAnálise da relação entre o mercado imobiliário de armazéns e a acessibilidade aos lugares centrais na Região Metropolitana de Belo Horizonte.pdfapplication/pdf3246296https://repositorio.ufmg.br/bitstream/1843/61357/1/An%c3%a1lise%20da%20rela%c3%a7%c3%a3o%20entre%20o%20mercado%20imobili%c3%a1rio%20de%20armaz%c3%a9ns%20e%20a%20acessibilidade%20aos%20lugares%20centrais%20na%20Regi%c3%a3o%20Metropolitana%20de%20Belo%20Horizonte.pdf6e6e2b8376b34d4c1b3361865ba56fadMD51LICENSElicense.txtlicense.txttext/plain; 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