O direito fundamental à liberdade de contratar: a viabilidade econômica do locatário como pressuposto implícito nos contratos de locação de shopping centers

• Autor(a) principal: Mundstock, Josana Pessoa de Andrade
• Data de Publicação: 2020
• Tipo de documento: Dissertação
• Idioma: por
• Título da fonte: Biblioteca Digital de Teses e Dissertações da UNIFOR
• Texto Completo: https://biblioteca.sophia.com.br/terminalri/9575/acervo/detalhe/124732
• topic: Contrato de locação; Locação de imóveis - Legislação; Shopping Centers; Responsabilidade contratual

Os shopping centers são lugares que concentram um grande volume de pessoas, desenvolvendo múltiplas obrigações, direitos, deveres e contrapartidas. Funcionam como cidade e, para tanto, necessitam de uma gestão centralizada com normas de funcionamento. Como atividade empresarial, visam o lucro, mas não apenas isso, seu core business está diretamente atrelado ao atendimento, com excelência, de todos os usuários, por isso, desenvolvem ações mercadológicas e estruturais com o objetivo de fidelizar e aumentar a quantidade de frequentadores. Nesses empreendimentos, ocorrem as mais distintas relações jurídicas que necessitam de instrumentos contratuais seguros para os partícipes dessas relações. Este trabalho analisa a peculiar estrutura contratual que organiza as relações locatícias entre empreendedores e lojistas de shopping center, as quais se regem por cláusulas típicas e atípicas, para que seja possível imprimir aos contratos uma redação que se amolde às características do negócio. O objetivo do trabalho é analisar se há responsabilidade do locador na viabilidade econômica do locatário, em função das peculiaridades na cobrança do aluguel,na aferição das vendas e na vinculação às normas preexistentes, que disciplinam o funcionamento do lojista de shopping center. Para melhor compreensão, a estrutura do trabalho apresenta três capítulos. O primeiro capítulo dispõe sobre o contrato de shopping center, perpassando pela atividade empresarial, evolução histórica, dados econômicos do setor, partes contratantes, regime jurídico e condições que o diferenciam e tornam a relação fértil aos embates jurídicos. O segundo capítulo debruça-se acerca das previsões legais que solucionam as características sui generis da relação locatícia e da atipicidade da contratação. O terceiro, e último capítulo, analisa as consequências jurídicas desse tipo de acordo por meio das decisões judiciais, em observância ao cumprimento do pacta sunt servanda, aos impactos causados pela ausência de lei específica e à responsabilidade do locador. Desta forma, a pesquisa é desenvolvida por via de consultas bibliográficas, documentais, legislativas e jurisprudenciais. Não houve corte temporal, restringindo-se a pesquisa às palavras-chaves ¿shopping center¿; ¿com¿; ¿contrato de locação¿, na plataforma digital do Superior Tribunal de Justiça, com análise de natureza quantitativa e qualitativa. A pesquisa também possui aproveitamento de dados estatísticos apresentados pela Associação Brasileira de Shopping Center. A relevância do tema se dá pelo significativo aumento de contratações nesse setor, no entanto, em virtude da atipicidade nas condutas, geram-se vários questionamentos sobre a legalidade do contrato e a responsabilidade das partes. Averígua-se que o contrato de locação é o principal instrumento regulatório dessa relação e que jurisprudência majoritária fundamenta as decisões observando o pacta sunt servanda, a autonomia da vontade, o livre mercado e a livre concorrência. Conclui-se que o shopping não tem responsabilidade sob a viabilidade econômica do lojista, em virtude do risco do negócio assumido através da livre iniciativa e da liberdade de contratar. Entretanto, percebe-se também que a necessidade de gerar segurança jurídica é preexistente, em função de 1/3 das decisões serem contrárias ao contrato de locação, ocasionando instabilidade para aqueles que têm interesse de desenvolverem seus negócios baseados nos preceitos fundamentais da Ordem Econômica Constitucional Brasileira. Palavra-chave: Shopping centers. Contrato de locação. Responsabilidade do locador. Viabilidade econômica do locatário.