Formação dos preços de imóveis residenciais em Curitiba/PR: Um estudo de caso a partir das equações de preços hedônicos

• Autor(a) principal: Baggio, Juares
• Data de Publicação: 2015
• Tipo de documento: Trabalho de conclusão de curso
• Idioma: por
• Título da fonte: Repositório Institucional da UTFPR (da Universidade Tecnológica Federal do Paraná (RIUT))
• Texto Completo: http://repositorio.utfpr.edu.br/jspui/handle/1/7552
• topic: CNPQ::CIENCIAS SOCIAIS APLICADAS::ADMINISTRACAO; Administração de imóveis - Curitiba (PR); Bens imóveis - Preços; Cidades e vilas - Legislação; Real estate management - Curitiba (PR); Real property - Prices; Cities and towns - Law and legislation

Esta pesquisa tem o objetivo de analisar a formação de preços dos imóveis em quinze bairros da cidade de Curitiba, estado do Paraná no Brasil, apresentando as variáveis hedônicas e as amenidades que compõem o preço. Neste estudo de caso utiliza-se como dados, os índices Sinapi, o Custo Básico da Construção (CUB), pesquisa local nos bairros analisados e os valores atualizados dos imóveis. Para tanto é apresentado a organização da cidade através da divisão de Curitiba em zonas e setores específicos conforme suas características. No preço médio do CUB, procurou-se conhecer e identificar, quais os fatores são incluídos na formação do seu valor e nas suas classificações conforme tipo e padrão de imóvel. Procura-se também, identificar a significância do valor dos preços hedônicos no preço final dos imóveis da cidade e quais os atributos que mais influenciam na valorização, para estes utiliza-se como base a equação dos preços hedônicos. A regressão linear é utilizada para estudar e analisar o comportamento das variáveis que o compõem, e como complemento, é utilizado a pesquisa de campo para verificar as características dos bairros escolhidos e suas influências na formação dos preço. Como resultado obteve-se a simetria de algumas variáveis com relação ao preço dos imóveis e outras variáveis que são assimétricas, comprovando matematicamente, através de regressão linear, que os preços dos imóveis na região de Curitiba são influenciados pelas equações dos preços hedônicos de Rosen (1974). O trabalho também mostra as amenidades encontradas na cidade de Curitiba, bem como uma tendência, graficamente mostrada, de uma redução dos preços dos imóveis na medida em que os bairros se afastam da região do Batel que é próximo ao centro da cidade. Outro resultado verificado é que o bairro Batel tem o maior número de acessibilidade à saúde bem como o terceiro bairro com o maior número de acessibilidade ao lazer e o terceiro, também, em acessibilidade e consumo à educação. Os bairros Centro, Batel, Água Verde e Rebouças são os bairros que juntos detém os maiores números de acessibilidade à saúde, educação e lazer dentre os quinze bairros analisados, são 82, 74 e 1.088 respectivamente mostrando assim que há maior facilidade de acesso a esses três itens para os moradores dessas regiões. Pelo método de regressão linear foi possível verificar quais as variáveis mais influenciam positivamente ou negativamente nos preços dos imóveis. A área privativa em m² tem influência positiva de 76,1% na formação desse preço, esse índice prova que quanto maior a área privativa do imóvel maior o seu preço. O padrão de vizinhança renda do chefe de família tem influência de 46%, o consumo e acessibilidade à saúde 33%, a distância do centro de negócios em km influencia em 26,4%, a quantidade de pavimentos em 25,4%, a localização do imóvel em área nobre 25,1%, ou seja, essas variáveis ajudam a valorizar o imóvel. Por outro lado a criminalidade quantidade de homicídios (segurança) influencia negativamente em 32,7% e a quantidade de apartamentos por pavimento também influencia negativamente em 27,8% demonstrando que a criminalidade e a quantidade maior de apartamento por pavimento são fatores negativos, ou seja, fazem os preços decrescerem.