Incorporação imobiliária e a influência da nova ordem contratual

• Autor(a) principal: Oliveira, Alessandro Marinelli de
• Data de Publicação: 2024
• Tipo de documento: Dissertação
• Idioma: por
• Título da fonte: Repositório Institucional da UEL
• Texto Completo: https://repositorio.uel.br/handle/123456789/13512
• topic: Incorporação imobiliária; Registro de imóveis; Direito de propriedade; Contratos; Real estate incorporation; Land titles; Right of property; Contracts

Resumo: A incorporação imobiliária encontra sua relevância socioeconômica na expansão dos centros urbanos, no crescimento do mercado imobiliário, na falta de habitação, na alta do preço dos imóveis, e, mais presentemente, nos estímulos do governo federal à habitação urbana Pretendeu-se neste trabalho, discutir as repercussões jurídicas na Lei das Incorporações à luz da nova ordem contratual Para tanto, foi necessário investigar, inicialmente, quais eram os princípios fundamentais da teoria contratual clássica e quais eram as verdades primeiras que eles expressavam Analisaram-se as diretrizes que norteavam o Código Civil vigente e as repercussões havidas de seus princípios sociais que tencionavam funcionalizar a propriedade, impor uma conduta honesta aos contratantes e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres contratuais Posteriormente, foi definida a incorporação imobiliária e os contornos do instrumento que a regula Por último, foi investigada a aplicabilidade das normas protetivas da relação de consumo às incorporações imobiliárias, e quais seriam as suas contribuições para a concretização dos valores expressados por essa nova ordem contratual Investigou-se a repercussão da conexidade dos negócios jurídicos que se encerram na incorporação e analisou-se o regime de afetação na incorporação imobiliária Foi possível aferir que foram introduzidos novos preceitos contratuais, expressados nas cláusulas-gerais de boa-fé objetiva e de função social Os princípios clássicos não foram antagonizados, mas mitigados A incorporação imobiliária é negócio jurídico que se formaliza pela coligação de contratos distintos Tanto a incorporação sob o regime de construção por empreitada, quanto o de administração, impõem ao incorporador deveres típicos da cláusula geral da boa-fé objetiva, notadamente do dever lateral de informação e à equivalência material das prestações A doutrina resiste à aplicação da Teoria da Imprevisão à incorporação imobiliária, seja em favor do adquirente de unidade imobiliária, no caso de aumento de salário ou inflação, seja em favor do incorporador, diante da alteração dos insumos e serviços no mercado Em relação à cláusula de perdimento, formou-se o consenso de que o embate entre a obrigatoriedade da convenção deve ceder espaço ao dever do julgador de reduzir equitativamente a cláusula penal iníqua A propriedade horizontal, de importância meramente instrumental, legitima-se pela função social, tal como a propriedade individual A aplicação da Lei das Incorporações não deu os resultados esperados pelo legislador, diante da resistência do incorporador em registrar o empreendimento A despeito do registro, tem-se entendido que o negócio não é nulo, mas suscetível de resolução, defraudada na legítima expectativa pela falta de cumprimento da contraparte Considerando-se que só é possível a existência legal da unidade imobiliária se a construção tiver sido averbada e sua individualização assentada no Registro de Imóveis, é possível cogitar que a inobservância ao dever de registro de incorporação, que obsta a sua finalidade, torna o contrato ineficaz O código consumerista reforça aquilo que já é determinado pela Lei nº 4591/64 em relação aos efeitos obrigacionais da publicidade, e às práticas e cláusulas contratuais abusivas, no entanto, traz importante contribuição com a reelaboração da disciplina da garantia A incorporação imobiliária abrange distintos atos e negócios jurídicos coligados que se reúnem para um só fim Tal caracterização importa na interpretação sistemática de todos os contratos, na contaminação (de invalidades e de ineficácias) de um contrato em relação a outro, bem como na responsabilidade contratual para as ações entre os cocontratantes O advento da Lei 1931/24 trouxe à incorporação o regime de afetação, um instrumento de proteção aos adquirentes que torna o contrato de incorporação mais justo, compatível com a nova ordem contratual, na medida em que aqueles que contribuíram para a formação do acervo patrimonial da incorporação não sofrerá os revezes da crise patrimonial alheia